Sabia que arrendar ou vender um imóvel sem certificação energética pode resultar em multas? E que este certificado também pode ser muito útil para melhorar o conforto de sua casa e reduzir os consumos energéticos? Fique a saber o que é um certificado energético, como pedir e como funciona a avaliação.

O que é o certificado energético?

O certificado energético é um documento que avalia a eficiência energética de um imóvel. A escala vai de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente).

Este certificado é emitido por peritos reconhecidos pela Agência para a Energia (ADENE) e contém informação sobre as características de construção do imóvel, e sobre o consumo energético necessário à climatização e às águas quentes sanitárias.

Quando o certificado é emitido, são também identificadas as medidas necessárias para melhorar a eficiência energética e o conforto de cada imóvel. Por exemplo, podem ser incluídas recomendações para a substituição de janelas por opções mais eficientes ou o reforço do isolamento.

Por que é importante o certificado energético? 

O certificado energético é obrigatório desde 2013. Apesar de ser uma despesa para quem pretender arrendar ou vender um imóvel, existem vantagens em pedir este documento e em realizar as melhorias aí identificadas.

Melhora a eficiência da casa

Esta é a vantagem mais óbvia de levar a sério as recomendações do certificado energético. A implementação das medidas recomendadas no certificado permite aumentar a eficiência energética da casa, reduzir o consumo de energia e os custos com eletricidade e aquecimento. Estas intervenções também otimizam o isolamento e a climatização. Isto significa que o interior da sua casa passará a ter temperaturas mais estáveis e o conforto térmico será superior ao longo do ano, independentemente das condições no exterior.

Valorização do imóvel

Quanto mais elevada for a classe energética da sua casa, mais elevada será a sua valorização. Ou seja, torna-se uma opção competitiva no mercado, pois uma boa classificação é sinónimo de custos de energia mais reduzidos e maior conforto térmico.

Dedução das despesas no IRS

Sabia que pode deduzir os gastos necessários para garantir os rendimentos prediais em sede de IRS? A exceção são os gastos financeiros, depreciações e itens de mobiliário e conforto. Assim, pode deduzir a despesa que tiver com as melhorias realizadas para eficiência energética, no âmbito da categoria F.

Por outro lado, se o objetivo é vender o imóvel, essa despesa pode ser deduzida às mais-valias na categoria G. Esta dedução só é válida se não a tiver deduzido antes na categoria F do IRS, referente a rendimentos prediais.

Redução do IMI

Os municípios podem reduzir até 25% da taxa de IMI para prédios urbanos que sejam eficientes do ponto de vista energético. Para isso, o imóvel deve ter uma classe energética A ou superior, ou ter melhorado em pelo menos duas classes após obras. A redução do IMI é válida por 5 anos.

Quando é obrigatório o certificado energético?

O certificado energético deve ser emitido para edifícios novos e antigos a partir do momento em que sejam colocados à venda no mercado imobiliário ou para arrendamento.

Este documento deve ser apresentado pelo vendedor sempre que é assinado um contrato de compra e venda de um imóvel, de locação financeira ou de arrendamento. É uma forma a comprovar a informação inicialmente divulgada sobre a classe energética do imóvel.

Além disso, todos os edifícios que sejam alvo de intervenções superiores a 25% do seu valor devem solicitar uma nova certificação energética.

Quem está isento de certificado energético?

Estão dispensados os edifícios unifamiliares que constituam edifícios autónomos com uma área útil de pavimento igual ou inferior a 50 m2, bem como: 

• Instalações industriais, pecuárias ou agrícolas não residenciais;
• Edifícios utilizados como locais de culto – igrejas, sinagogas, mesquitas e templos;
• Transmissões não onerosas – doações, legados e heranças;
• Infraestruturas e edifícios militares ou de forças de segurança sujeitos a regras de confidencialidade;
• Edifícios em ruínas.

Em casos de aluguer do imóvel por um período inferior a quatro meses, ou renovação de contrato de arrendamento com o mesmo inquilino, há igualmente isenção da apresentação do certificação energético.

O que acontece se não tiver certificado energético?

Caso não tenha certificado energético nas condições acima descritas poderá estar sujeito a coimas.  Para particulares, a venda ou arrendamento de casa sem a apresentação da classe energética pode gerar uma coima entre os 250 euros e os 3740 euros.  No caso de pessoas coletivas, o valor pode ir dos 2500 euros aos 44 890 euros. 

O que é avaliado no certificado energético?

Há vários fatores que influenciam a avaliação energética feita pelos peritos, nomeadamente:

• A localização do imóvel;
• O ano de construção;
• Tratar-se de um prédio ou de uma moradia;
• O piso;
• A área total;
• Os materiais de construção das paredes, coberturas, pavimentos e envidraçados;
• Os equipamentos de climatização, ventilação e de produção de águas quentes sanitárias.

Qual é o preço do certificado energético?

O custo de registar e emitir um certificado energético varia consoante a dimensão e se o imóvel é para fins particulares ou comerciais.

Para habitação:

• T0/T1 – 28€
• T2/T3 – 40,5€
• T4/T5 – 55€
• T6 ou superior – 65€

Para comércio e serviços (área útil de pavimento):

• Até 250 m2 – 135€
• 250 m2 a 500 m2 – 350€
• 500 m2 a 5.000 m2 – 750€
• Mais de 5.000 m2 – 950€

A todos os valores acresce IVA.

Qual o prazo de validade do certificado energético?

O certificado energético é válido por 10 anos para edifícios de habitação e pequenos edifícios de comércios e serviços. Já para grandes edifícios de comércio e serviços, o prazo de validade é de 8 anos.

Como pedir o certificado energético?

Para pedir o certificado energético deverá seguir os seguintes passos:

1. Escolha e contacte um dos peritos reconhecidos pela ADENE para fazer a devida avaliação. Pode aceder à lista de técnicos aqui.

2. Reúna a documentação necessária:

• Cópia da planta do imóvel;
• Caderneta predial urbana (pode descarregar no Portal das Finanças);
• Ficha técnica da habitação;
• Certidão de registo na conservatória;
• Dados de identificação do proprietário.

3. Facilite a visita do perito (obrigatória) a todos os espaços da casa, para que possa recolher a informação fundamental para a caracterização do imóvel.

4. Acompanhe o processo de certificação e aconselhe-se com o perito para melhorar a sua casa.

5. Antes da emissão definitiva da certificação energética, peça uma versão prévia do certificado e verifique se todos os dados que constam no documento estão de acordo com o que foi analisado na visita.

Cuidados a ter ao analisar o certificado energético

A emissão do certificado energético leva entre dois a quatro dias. Ao recebê-lo, preste atenção aos seguintes pontos.

Para quem pretende comprar ou é inquilino

Com o certificado energético do imóvel em mãos, analise cuidadosamente antes de tomar uma decisão.

• Topo da página inicial: verifique a identificação do imóvel (morada, identificação predial/fiscal, área útil), o mês e ano da emissão, e a data de validade do certificado.
• Classe energética: em grande destaque, veja a classe atribuída que indica a eficiência energética do imóvel. Essa classificação impacta diretamente os custos energéticos que terá no futuro.
• Indicadores de consumo: avalie os consumos de aquecimento, arrefecimento e águas quentes sanitárias, além das emissões de CO2 e o uso de energia renovável.

Para quem pretende vender ou é senhorio

Antes de vender ou arrendar um imóvel, também deve analisar com atenção o certificado energético.

• Validade: certifique-se de que o certificado energético está atualizado e dentro do prazo de validade (normalmente 10 anos). Um certificado expirado pode atrasar ou inviabilizar o processo de venda ou arrendamento.
• Valorização do imóvel: analise a classe energética atribuída, o relatório que a justifica e pondere implementar as melhorias sugeridas. Uma classificação alta pode aumentar o valor de mercado (viabilizar o aumento do preço da renda ou de venda) ou atrair mais interessados.
• Relatório de melhorias: observe as descrições do comportamento térmico e recomendações para melhorar a eficiência, com estimativas de custo e o impacto na fatura anual. Veja também qual seria a nova classificação energética caso as implementasse.

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